İllere göre konut fiyatları ve kiralar (2026 3. çeyrek)
Türkiye’de konutun metrekaresi 53.887 ₺, aylık kirası 275 ₺/m². Fiyatlar bir yılda %26,6, kiralar %32,0 arttı. Aşağıda 74 ilin metrekare fiyatı, kirası ve evin kaç yılda kendini amorti ettiği var.
81 il konut fiyatı ve kira tablosu
| # | İl | m² fiyatı | Yıllık | m² kira | Yıllık | 100 m² ev | Amortisman |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | İstanbul | 90.844 ₺ | %32,2 | 475 ₺ | %42,0 | 9,08 mn ₺ | 15,9 yıl |
| 2 | Muğla | 85.830 ₺ | %15,4 | 383 ₺ | %28,5 | 8,58 mn ₺ | 18,7 yıl |
| 3 | Antalya | 59.438 ₺ | %23,3 | 283 ₺ | %29,9 | 5,94 mn ₺ | 17,5 yıl |
| 4 | İzmir | 57.589 ₺ | %22,4 | 296 ₺ | %23,9 | 5,76 mn ₺ | 16,2 yıl |
| 5 | Çanakkale | 54.269 ₺ | %21,7 | 267 ₺ | %24,4 | 5,43 mn ₺ | 17,0 yıl |
| 6 | Aydın | 51.639 ₺ | %18,8 | 256 ₺ | %23,6 | 5,16 mn ₺ | 16,8 yıl |
| 7 | Balıkesir | 49.916 ₺ | %21,8 | 243 ₺ | %19,9 | 4,99 mn ₺ | 17,1 yıl |
| 8 | Bartın | 49.457 ₺ | %28,8 | 233 ₺ | %21,9 | 4,95 mn ₺ | 17,7 yıl |
| 9 | Ankara | 49.244 ₺ | %27,7 | 255 ₺ | %28,8 | 4,92 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 10 | Kocaeli | 46.799 ₺ | %28,5 | 252 ₺ | %30,6 | 4,68 mn ₺ | 15,4 yıl |
| 11 | Edirne | 45.903 ₺ | %15,6 | 235 ₺ | %22,7 | 4,59 mn ₺ | 16,3 yıl |
| 12 | Denizli | 45.367 ₺ | %26,8 | 220 ₺ | %30,9 | 4,54 mn ₺ | 17,2 yıl |
| 13 | Bolu | 45.122 ₺ | %29,3 | 225 ₺ | %32,8 | 4,51 mn ₺ | 16,7 yıl |
| 14 | Kırklareli | 43.886 ₺ | %23,7 | 231 ₺ | %22,0 | 4,39 mn ₺ | 15,8 yıl |
| 15 | Yalova | 43.832 ₺ | %23,8 | 222 ₺ | %27,4 | 4,38 mn ₺ | 16,4 yıl |
| 16 | Tekirdağ | 43.446 ₺ | %20,9 | 236 ₺ | %24,8 | 4,34 mn ₺ | 15,4 yıl |
| 17 | Manisa | 43.074 ₺ | %23,2 | 217 ₺ | %25,8 | 4,31 mn ₺ | 16,5 yıl |
| 18 | Adana | 42.894 ₺ | %26,6 | 215 ₺ | %29,1 | 4,29 mn ₺ | 16,6 yıl |
| 19 | Ordu | 42.786 ₺ | %29,3 | 197 ₺ | %26,6 | 4,28 mn ₺ | 18,1 yıl |
| 20 | Bursa | 42.675 ₺ | %23,8 | 221 ₺ | %27,7 | 4,27 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 21 | Sakarya | 42.670 ₺ | %23,3 | 221 ₺ | %29,3 | 4,27 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 22 | Rize | 42.593 ₺ | %33,1 | 200 ₺ | %30,4 | 4,26 mn ₺ | 17,7 yıl |
| 23 | Eskişehir | 42.519 ₺ | %27,2 | 220 ₺ | %24,2 | 4,25 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 24 | Sinop | 41.892 ₺ | %25,7 | 203 ₺ | %16,7 | 4,19 mn ₺ | 17,2 yıl |
| 25 | Isparta | 41.886 ₺ | %23,1 | 183 ₺ | %22,3 | 4,19 mn ₺ | 19,0 yıl |
| 26 | Zonguldak | 41.064 ₺ | %21,3 | 215 ₺ | %20,4 | 4,11 mn ₺ | 15,9 yıl |
| 27 | Mersin | 40.860 ₺ | %24,5 | 203 ₺ | %24,2 | 4,09 mn ₺ | 16,8 yıl |
| 28 | Kastamonu | 40.000 ₺ | %20,6 | 175 ₺ | %14,1 | 4,00 mn ₺ | 19,0 yıl |
| 29 | Samsun | 38.076 ₺ | %24,4 | 199 ₺ | %27,3 | 3,81 mn ₺ | 16,0 yıl |
| 30 | Diyarbakır | 37.864 ₺ | %25,0 | 196 ₺ | %28,5 | 3,79 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 31 | Karabük | 37.750 ₺ | %23,8 | 194 ₺ | %29,6 | 3,78 mn ₺ | 16,2 yıl |
| 32 | Trabzon | 37.500 ₺ | %24,7 | 177 ₺ | %31,7 | 3,75 mn ₺ | 17,7 yıl |
| 33 | Konya | 36.896 ₺ | %22,1 | 190 ₺ | %22,3 | 3,69 mn ₺ | 16,2 yıl |
| 34 | Nevşehir | 36.834 ₺ | %23,8 | 168 ₺ | %17,5 | 3,68 mn ₺ | 18,3 yıl |
| 35 | Amasya | 36.622 ₺ | %21,2 | 183 ₺ | %18,3 | 3,66 mn ₺ | 16,7 yıl |
| 36 | Tokat | 36.364 ₺ | %26,2 | 177 ₺ | %35,7 | 3,64 mn ₺ | 17,1 yıl |
| 37 | Afyonkarahisar | 36.337 ₺ | %26,4 | 178 ₺ | %20,5 | 3,63 mn ₺ | 17,0 yıl |
| 38 | Erzincan | 35.938 ₺ | %18,1 | 173 ₺ | %24,8 | 3,59 mn ₺ | 17,3 yıl |
| 39 | Van | 35.556 ₺ | %24,4 | 176 ₺ | %19,1 | 3,56 mn ₺ | 16,8 yıl |
| 40 | Kütahya | 35.242 ₺ | %20,8 | 167 ₺ | %16,7 | 3,52 mn ₺ | 17,6 yıl |
| 41 | Aksaray | 35.084 ₺ | %28,2 | 151 ₺ | %27,8 | 3,51 mn ₺ | 19,4 yıl |
| 42 | Burdur | 35.025 ₺ | %11,3 | 171 ₺ | %20,8 | 3,50 mn ₺ | 17,1 yıl |
| 43 | Gaziantep | 34.586 ₺ | %23,5 | 181 ₺ | %24,7 | 3,46 mn ₺ | 15,9 yıl |
| 44 | Bilecik | 34.178 ₺ | %18,5 | 182 ₺ | %25,4 | 3,42 mn ₺ | 15,7 yıl |
| 45 | Artvin | 33.274 ₺ | %19,0 | 172 ₺ | %20,7 | 3,33 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 46 | Düzce | 32.847 ₺ | %20,4 | 187 ₺ | %40,8 | 3,28 mn ₺ | 14,7 yıl |
| 47 | Niğde | 32.838 ₺ | %26,4 | 158 ₺ | %31,8 | 3,28 mn ₺ | 17,3 yıl |
| 48 | Giresun | 32.727 ₺ | %22,1 | 167 ₺ | %33,5 | 3,27 mn ₺ | 16,3 yıl |
| 49 | Karaman | 32.438 ₺ | %14,1 | 157 ₺ | %16,5 | 3,24 mn ₺ | 17,2 yıl |
| 50 | Uşak | 31.765 ₺ | %22,0 | 158 ₺ | %38,0 | 3,18 mn ₺ | 16,8 yıl |
| 51 | Çorum | 31.429 ₺ | %22,9 | 164 ₺ | %31,0 | 3,14 mn ₺ | 16,0 yıl |
| 52 | Iğdır | 31.345 ₺ | %18,5 | 153 ₺ | %26,9 | 3,13 mn ₺ | 17,1 yıl |
| 53 | Kayseri | 30.846 ₺ | %26,5 | 151 ₺ | %28,3 | 3,08 mn ₺ | 17,0 yıl |
| 54 | Elazığ | 30.640 ₺ | %35,7 | 144 ₺ | %25,6 | 3,06 mn ₺ | 17,8 yıl |
| 55 | Çankırı | 30.534 ₺ | %15,3 | 164 ₺ | %20,4 | 3,05 mn ₺ | 15,5 yıl |
| 56 | Hatay | 30.435 ₺ | %21,7 | 161 ₺ | %34,4 | 3,04 mn ₺ | 15,7 yıl |
| 57 | Kahramanmaraş | 30.000 ₺ | %17,4 | 152 ₺ | %12,4 | 3,00 mn ₺ | 16,5 yıl |
| 58 | Sivas | 30.000 ₺ | %19,1 | 156 ₺ | %29,7 | 3,00 mn ₺ | 16,0 yıl |
| 59 | Kırıkkale | 29.375 ₺ | %21,5 | 156 ₺ | %28,1 | 2,94 mn ₺ | 15,7 yıl |
| 60 | Batman | 29.032 ₺ | %21,3 | 155 ₺ | %29,2 | 2,90 mn ₺ | 15,6 yıl |
| 61 | Erzurum | 28.363 ₺ | %19,1 | 151 ₺ | %23,7 | 2,84 mn ₺ | 15,6 yıl |
| 62 | Kırşehir | 28.226 ₺ | %23,3 | 134 ₺ | %28,9 | 2,82 mn ₺ | 17,5 yıl |
| 63 | Siirt | 28.155 ₺ | %31,1 | 139 ₺ | %33,6 | 2,82 mn ₺ | 16,9 yıl |
| 64 | Muş | 27.542 ₺ | %22,0 | 119 ₺ | %22,8 | 2,75 mn ₺ | 19,2 yıl |
| 65 | Kars | 27.397 ₺ | %19,0 | 141 ₺ | %20,1 | 2,74 mn ₺ | 16,2 yıl |
| 66 | Yozgat | 27.273 ₺ | %19,0 | 133 ₺ | %23,1 | 2,73 mn ₺ | 17,1 yıl |
| 67 | Adıyaman | 27.083 ₺ | %35,4 | 140 ₺ | %29,6 | 2,71 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 68 | Şanlıurfa | 27.042 ₺ | %21,8 | 158 ₺ | %30,1 | 2,70 mn ₺ | 14,3 yıl |
| 69 | Kilis | 26.880 ₺ | %26,6 | 146 ₺ | %37,6 | 2,69 mn ₺ | 15,4 yıl |
| 70 | Osmaniye | 26.111 ₺ | %20,8 | 135 ₺ | %21,7 | 2,61 mn ₺ | 16,1 yıl |
| 71 | Bitlis | 25.962 ₺ | %13,9 | 125 ₺ | %15,7 | 2,60 mn ₺ | 17,3 yıl |
| 72 | Malatya | 25.263 ₺ | %23,9 | 139 ₺ | %22,8 | 2,53 mn ₺ | 15,1 yıl |
| 73 | Mardin | 23.174 ₺ | %24,8 | 116 ₺ | %37,5 | 2,32 mn ₺ | 16,7 yıl |
| 74 | Ağrı | 21.958 ₺ | %25,9 | 111 ₺ | %24,9 | 2,20 mn ₺ | 16,5 yıl |
Bingöl, Gümüşhane, Hakkari, Tunceli, Bayburt, Şırnak, Ardahan için TCMB yeterli değerleme raporu olmadığından il bazında veri yayımlamıyor.
Yeni kiracıların ödediği kiralar ne kadar arttı?
TCMB’nin yeni kiracı kira endeksi, o ay yeni sözleşme yapan kiracıların ödediği kiradaki yıllık değişimi bölgelere göre gösterir. Mevcut kiracıların zammı yasal sınıra bağlıdır: kira artış oranı.
| Bölge | Yıllık kira artışı | Son veri |
|---|---|---|
| Türkiye | %26,6 | Eylül 2026 |
| İstanbul | %35,5 | Eylül 2026 |
| Ankara | %25,1 | Eylül 2026 |
| İzmir | %23,7 | Eylül 2026 |
| Edirne, Kırklareli, Tekirdağ | %18,8 | Eylül 2026 |
| Balıkesir, Çanakkale | %19,5 | Eylül 2026 |
| Aydın, Denizli, Muğla | %23,6 | Eylül 2026 |
| Afyonkarahisar, Kütahya, Manisa, Uşak | %20,2 | Eylül 2026 |
| Bilecik, Bursa, Eskişehir | %23,0 | Eylül 2026 |
| Bolu, Kocaeli, Sakarya, Yalova, Düzce | %26,7 | Eylül 2026 |
| Konya, Karaman | %22,8 | Eylül 2026 |
| Antalya, Burdur, Isparta | %23,6 | Eylül 2026 |
| Adana, Mersin | %22,5 | Eylül 2026 |
| Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye | %28,3 | Eylül 2026 |
| Kayseri, Kırşehir, Nevşehir, Niğde, Sivas, Yozgat, Aksaray, Kırıkkale | %26,2 | Eylül 2026 |
| Amasya, Çankırı, Çorum, Kastamonu, Samsun, Sinop, Tokat, Zonguldak, Bartın, Karabük | %22,8 | Eylül 2026 |
| Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize, Trabzon | %28,2 | Eylül 2026 |
| Ağrı, Erzincan, Erzurum, Kars, Bayburt, Ardahan, Iğdır | %18,9 | Eylül 2026 |
| Bingöl, Bitlis, Elazığ, Hakkari, Malatya, Muş, Tunceli, Van | %30,0 | Eylül 2026 |
| Adıyaman, Diyarbakır, Gaziantep, Mardin, Siirt, Şanlıurfa, Batman, Şırnak, Kilis | %22,4 | Eylül 2026 |
Türkiye geneli: çeyreklere göre
| Dönem | m² fiyatı | Yıllık değişim | m² kira | Amortisman |
|---|---|---|---|---|
| 2026 3. çeyrek | 53.887 ₺ | %26,6 | 275 ₺ | 16,3 yıl |
| 2026 2. çeyrek | 51.850 ₺ | %30,6 | 258 ₺ | 16,7 yıl |
| 2026 1. çeyrek | 48.291 ₺ | %28,1 | 242 ₺ | 16,6 yıl |
| 2025 4. çeyrek | 45.447 ₺ | %26,0 | 225 ₺ | 16,9 yıl |
| 2025 3. çeyrek | 42.549 ₺ | %25,5 | 209 ₺ | 17,0 yıl |
| 2025 2. çeyrek | 39.697 ₺ | %22,4 | 191 ₺ | 17,3 yıl |
| 2025 1. çeyrek | 37.688 ₺ | %23,5 | 180 ₺ | 17,5 yıl |
| 2024 4. çeyrek | 36.061 ₺ | %16,5 | 169 ₺ | 17,8 yıl |
| 2024 3. çeyrek | 33.892 ₺ | %20,4 | 151 ₺ | 18,7 yıl |
| 2024 2. çeyrek | 32.434 ₺ | %35,5 | 135 ₺ | 20,1 yıl |
| 2024 1. çeyrek | 30.511 ₺ | %46,8 | 122 ₺ | 20,8 yıl |
| 2023 4. çeyrek | 30.943 ₺ | %85,0 | 118 ₺ | 21,9 yıl |
Bu veriler nasıl derleniyor?
TCMB, bankaların konut kredisi başvurularında yaptırdığı değerleme (ekspertiz) raporlarını toplar. Metrekare fiyatı, raporlardaki değerin brüt alana bölünmesiyle bulunur ve her il için medyan alınır. Kira verisi, aynı raporlarda değerleme uzmanının o konut için tahmin ettiği aylık kiradır. Veriler üç ayda bir yayımlanır.
Amortisman süresi (yıl) = m² fiyatı ÷ (m² aylık kira × 12)
Amortisman süresi kısaysa kira getirisi yüksektir; uzunsa evi almak kiralamaya göre pahalıdır. Kira getirisinin mevduatla kıyası için mevduat faiz oranlarına, kredi maliyeti için konut kredisi faizine bak.
Sıkça sorulan sorular
Türkiye’de konutun metrekaresi kaç TL?
TCMB’nin değerleme raporlarına dayanan verisine göre 2026 3. çeyrek itibarıyla Türkiye genelinde konutun metrekare fiyatı ortalama (medyan) 53.887 TL. 100 m² bir ev yaklaşık 5.388.690 TL ediyor.
Konut fiyatı en yüksek il hangisi?
İstanbul 90.844 TL/m² ile ilk sırada. En düşük fiyat 21.958 TL/m² ile Ağrı ilinde.
Ev kendini kaç yılda amorti eder?
Türkiye genelinde bir konutun fiyatı ortalama 16,3 yıllık kirasına eşit. Bu süre en kısa Şanlıurfa ilinde (14,3 yıl). Vergi, aidat ve boş kalan aylar hesaba katılmamıştır.
Bu fiyatlar ilan fiyatı mı?
Hayır. Veriler bankaların konut kredisi için yaptırdığı ekspertiz (değerleme) raporlarından derlenir; gerçek işlem fiyatına ilan sitelerindeki istenen fiyatlardan daha yakındır. Her ilin medyan değeridir, mahalleye göre büyük farklar olabilir.
Kaynak: TCMB konut birim fiyatları ve değerlemesi yapılan konutların birim kiraları (çeyreklik, TL/m², medyan), yeni kiracı kira endeksi; EVDS üzerinden. Veriler en son 30 Ekim 2026 tarihinde kontrol edildi.