İstanbul konut fiyatları ve kiraları (2026 3. çeyrek)
İstanbul’da konutun metrekaresi 90.844 ₺, aylık kirası 475 ₺/m². 100 m² bir ev yaklaşık 9,08 milyon ₺ ediyor ve ayda 47.520 ₺ kira getiriyor. Fiyatlar bir yılda %32,2 arttı.
İstanbul ev fiyatı ve kira hesaplama
İl geneli medyan değerdir; mahalle, bina yaşı ve kata göre gerçek fiyat çok farklı olabilir.
İstanbul çeyreklere göre konut fiyatı ve kira
| Dönem | m² fiyatı | Yıllık değişim | m² kira | Kira yıllık | Amortisman |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 3. çeyrek | 90.844 ₺ | %32,2 | 475 ₺ | %42,0 | 15,9 yıl |
| 2026 2. çeyrek | 87.153 ₺ | %38,1 | 443 ₺ | %45,0 | 16,4 yıl |
| 2026 1. çeyrek | 79.306 ₺ | %30,2 | 405 ₺ | %38,0 | 16,3 yıl |
| 2025 4. çeyrek | 74.101 ₺ | %33,5 | 368 ₺ | %41,2 | 16,8 yıl |
| 2025 3. çeyrek | 68.722 ₺ | %32,2 | 335 ₺ | %43,8 | 17,1 yıl |
| 2025 2. çeyrek | 63.125 ₺ | %28,8 | 305 ₺ | %48,2 | 17,2 yıl |
| 2025 1. çeyrek | 60.925 ₺ | %28,4 | 293 ₺ | %51,8 | 17,3 yıl |
| 2024 4. çeyrek | 55.503 ₺ | %13,5 | 261 ₺ | %38,9 | 17,7 yıl |
| 2024 3. çeyrek | 51.973 ₺ | %14,7 | 233 ₺ | %39,1 | 18,6 yıl |
| 2024 2. çeyrek | 49.000 ₺ | %26,1 | 206 ₺ | %46,2 | 19,8 yıl |
| 2024 1. çeyrek | 47.466 ₺ | %38,6 | 193 ₺ | %60,1 | 20,5 yıl |
| 2023 4. çeyrek | 48.898 ₺ | %71,6 | 188 ₺ | %84,8 | 21,7 yıl |
| 2023 3. çeyrek | 45.309 ₺ | %73,9 | 167 ₺ | %87,9 | 22,6 yıl |
| 2023 2. çeyrek | 38.869 ₺ | %86,2 | 141 ₺ | %101,4 | 23,0 yıl |
| 2023 1. çeyrek | 34.244 ₺ | %132,7 | 121 ₺ | %125,4 | 23,7 yıl |
| 2022 4. çeyrek | 28.490 ₺ | %187,3 | 102 ₺ | %160,0 | 23,4 yıl |
İstanbul diğer illerle karşılaştırma
| # | İl | m² fiyatı | m² kira | Fiyat yıllık | Amortisman |
|---|---|---|---|---|---|
| Türkiye | 53.887 ₺ | 275 ₺ | %26,6 | 16,3 yıl | |
| 1 | İstanbul | 90.844 ₺ | 475 ₺ | %32,2 | 15,9 yıl |
| 2 | Muğla | 85.830 ₺ | 383 ₺ | %15,4 | 18,7 yıl |
| 3 | Antalya | 59.438 ₺ | 283 ₺ | %23,3 | 17,5 yıl |
| 4 | İzmir | 57.589 ₺ | 296 ₺ | %22,4 | 16,2 yıl |
| 5 | Çanakkale | 54.269 ₺ | 267 ₺ | %21,7 | 17,0 yıl |
| 6 | Aydın | 51.639 ₺ | 256 ₺ | %18,8 | 16,8 yıl |
| 7 | Balıkesir | 49.916 ₺ | 243 ₺ | %21,8 | 17,1 yıl |
İstanbul bölgesinde yeni kiracı kiraları
TCMB’nin yeni kiracı kira endeksine göre İstanbul bölgesinde (TR10) yeni sözleşme yapan kiracıların ödediği kira Eylül 2026 itibarıyla bir yılda %35,5 arttı. Mevcut kiracılar için yasal üst sınır kira artış oranı sayfasında.
Ev almak mı, kirada oturmak mı?
İstanbul’da brüt kira getirisi yıllık yaklaşık %6,3. Bu oranı mevduat faizi ve konut kredisi faiziyle karşılaştır: kredi faizi kira getirisinin çok üstündeyse krediyle ev almak, aynı evi kiralamaktan aylık olarak daha pahalıya gelir; ancak ev fiyatlarının artışı bu farkı zamanla kapatabilir. Son bir yılda İstanbul konut fiyatları enflasyondan arındırıldığında %1,9 değer kazandı.
Sıkça sorulan sorular
İstanbul konut metrekare fiyatı ne kadar?
TCMB verisine göre 2026 3. çeyrek itibarıyla İstanbul’da konutun metrekaresi medyan 90.844 TL. Bu, Türkiye ortalamasının (53.887 TL) %169’i; İstanbul 74 il arasında 1. sırada.
İstanbul’da 100 metrekare ev kaç TL?
100 m² bir konut ortalama 9.084.350 TL ediyor. Aynı büyüklükte bir evin tahmini aylık kirası 47.520 TL.
İstanbul’da ev fiyatları ne kadar arttı?
Son bir yılda metrekare fiyatı %32,2 arttı; enflasyondan arındırıldığında reel değişim %1,9. Beş yılda toplam artış %1.056.
İstanbul’da ev kendini kaç yılda amorti eder?
Fiyatın yıllık kiraya oranına göre yaklaşık 15,9 yılda (brüt kira getirisi yıllık %6,3). Türkiye geneli 16,3 yıl.
Kaynak: TCMB konut birim fiyatları ve değerlemesi yapılan konutların birim kiraları (çeyreklik, TL/m², il medyanı), yeni kiracı kira endeksi; EVDS üzerinden. Veriler en son 30 Ekim 2026 tarihinde kontrol edildi.